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Vente immobilière : la réparation du vice caché ne préserve pas toujours de la garantie légale - 17/03/2023

En faisant réparer le vice caché découvert pas l’acquéreur, un vendeur pensait pouvoir se dispenser de répondre à la garantie légale des vices cachés. Le 8 février 2023, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu en sa faveur par la Cour d’appel le 15 octobre 2021 et a accordé à l’acquéreur, malgré la réparation et pour une raison bien précise, le droit de réclamer une réduction du prix de vente et des dommages-intérêts. Votre expert du diagnostic immobilier, disponible dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et de la Meurthe-et-Moselle, vous rapporte cette affaire et revient sur la garantie des vices cachés, une clause qui peut faire annuler une vente immobilière.

 

Un vendeur toujours poursuivi malgré la réparation du vice caché découvert après la signature

 

Lorsqu’un acquéreur découvre un vice caché après la signature de la vente, il est en droit de réclamer une restitution d’une partie du prix de la vente ou même une annulation de la vente, en vertu de la garantie légale des vices cachés. Toutefois, s’il accepte la réparation mise en œuvre par le vendeur, il renonce à mettre en œuvre cette garantie. Dans l’affaire précitée, le vendeur, après la découverte par l’acquéreur dans son appartement d’une infestation des planchers par des insectes xylophages et leur remise en état par l’intermédiaire du syndicat des copropriétaires, pensait s’affranchir de la garantie des vices cachés, comme l’avait statué la Cour d’appel dans son arrêt rendu le 15 octobre 2021. Or, saisissant la Cour de cassation, l’acquéreur a obtenu le droit d’exercer une action estimatoire, malgré son accord concernant la réparation, et l’arrêt rendu précédemment a été censuré.

 

Pour s’affranchir de la garantie des vices cachés, le vendeur doit se charger de la réparation

 

Dans cette affaire, la réparation a été mise en œuvre et prise en charge par le syndicat des copropriétés, au titre de l’obligation d’entretien et de réparation des parties communes qui lui incombe. Or, le syndicat des copropriétaires n’était pas le vendeur, et seule une réparation prise en charge par le vendeur d’un bien, acceptée par l’acquéreur, permet de ne pas appliquer la garantie des vices cachés. Ainsi, la Cour de cassation a estimé que la Cour d’appel, en considérant la réparation par un tiers suffisante pour faire disparaître le vice caché alors que cette remise en état maintenait le vendeur dans l’obligation de répondre de cette non-conformité comme si elle existait toujours, avait violé les articles 1641 et 1644 du Code civil en rendant son arrêt, à savoir :

 

  • Article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » ;

 

  • Article 1644 du Code civil : « l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’arbitrale par experts ».


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