Surface habitable loi Boutin : une phase amiable est obligatoire si ce mesurage s’avère erroné - 23/05/2023

Une affaire portée le 20 avril 2023 devant la Cour de cassation a permis de souligner un élément essentiel lorsqu’un locataire découvre que la surface habitable loi Boutin du logement qu’il occupe n’est pas conforme à celle indiquée sur le bail. En effet, dans un tel contexte, le locataire n’est pas en droit de saisir la justice sans avoir au préalable recherché une solution amiable avec le bailleur. Focus sur cette problématique susceptible d’intéresser tout bailleur de logement. En effet, chaque bailleur de ce type de bien est tenu d’indiquer sur le contrat de location la surface habitable loi Boutin du logement loué.

Mesurage loi Boutin erroné : l’action d’un locataire déclarée irrecevable par la justice

Pour le locataire, il s’agissait de demander une réduction de son loyer au prorata de la surestimation constatée concernant la surface habitable de son logement. Pour rappel, lorsque la valeur de la surface habitable figurant sur un bail de logement est supérieure de plus de 1/20e à la surface habitable réelle, le locataire est en droit de demander une baisse du loyer correspondant à la superficie surestimée ainsi que le remboursement éventuel des sommes trop versées depuis la signature du contrat de location, conformément à la loi Alur promulguée en mars 2014. Toutefois dans cette affaire, portée devant la Cour de cassation le 20 avril 2023, le locataire n’a pas obtenu gain de cause. La raison ? Son action était irrecevable compte tenu du fait qu’elle n’avait pas été précédée par une phase obligatoire de traitement amiable du préjudice.

Surface habitable loi Boutin : pour tout litige, le locataire doit d’abord s’adresser au bailleur

Au lieu de se lancer tout de suite dans une procédure judiciaire, le locataire aurait dû passer par la recherche d’une solution amiable, et ce, même si la valeur de surface habitable loi Boutin indiquée sur le bail était effectivement fausse et dépassait de plus de 5 % celle de la surface habitable réelle. La phase amiable dans ce type de litige se traduit par l’envoi d’un courrier de réclamation au bailleur afin que celui-ci régularise la situation au plus vite au travers d’une diminution du loyer et du remboursement éventuel du trop-perçu. Le litige ne peut alors faire l’objet d’une saisie juridique que si le bailleur ne répond pas favorablement à la demande dans un délai de deux mois, par son désaccord ou par son silence. Par ailleurs, à partir de ce délai, le locataire n’a que quatre mois pour saisir le juge. En effet, au-delà de cette période, sa demande de réduction du loyer peut aussi être rejetée comme l’a démontré la jurisprudence dans une affaire du même type en novembre 2022.

Pour s’éviter tout litige, il est essentiel de faire réaliser le mesurage loi Boutin de votre logement mise en location par un professionnel dûment formé aux mesurages d’avant-vente ou location. Pour tous vos besoins en matière de mesurage loi Boutin en Moselle, dans la Meurthe-et-Moselle et dans le Bas-Rhin, nous sommes disponibles quand vous le souhaitez.